Las Socimis en el MAB y pequeñas compañías que salen a cotizar

Un total de cuarenta compañías operan actualmente en el MAB, el Mercado Alternativo de Valores, bajo el régimen legal de SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) y otras cinco forman parte de la Bolsa española. Veamos cómo funcionan.

Cómo operan las pymes en el MAB

El número de SOCIMI en España continúa creciendo y cada vez más inversores deciden poner dinero en ellas. No obstante, la inversión en bienes inmuebles (REIT) goza de un régimen fiscal favorable, ya que están exentos de pagar el impuesto de sociedades, lo que ha provocado que se dispare su presencia en el mercado de valores.

La normativa establece que el 80 % de los activos de estas empresas deben destinarse para alquilar y distribuir dividendos a sus accionistas; concretamente, el 50 % de las ganancias de capital. Esto las hace particularmente atractivos para sus promotores, ya que mantienen controlado el accionariado una vez que sean incluidos en la lista. Aunque algunas de estas empresas son muy interesantes para el inversor que acude al mercado a comprar, la mayoría ofrecen poca liquidez y apreciación, especialmente en el MAB.

Sin embargo, muchos de los analistas coinciden en que el crecimiento actual de las SOCIMI más importantes es una oportunidad para el inversor, ya que el sector inmobiliario es un fiel reflejo del estado del ciclo económico en España. Así, estos negocios son interesantes para los inversores que quieren apostar por los bienes raíces pero no tienen suficiente efectivo para comprar una propiedad alternativa. Además, el sector inmobiliario ha mostrado una baja correlación con la renta variable y fija, por lo que es una buena forma de diversificar la cartera.

Pese a esto, no todos tienen el mismo atractivo, destacando la importancia de los activos fijos en el segmento en el que se haya especializado la empresa en cuestión, ya que los riesgos y las condiciones no son los mismos que si apostaras, por ejemplo, por un negocio que depende del turismo (como puede ser invertir en una empresa especializada en centros comerciales). Muchos de los negocios que se encuentran en el MAB son, en realidad, herramientas para administrar grandes activos individuales que cambian su estado legal para disfrutar de beneficios sociales. El resultado de ello es que su liquidez es muy baja.

Tendencias de inversión en el mercado minorista

Una de las tendencias de inversión, si eres inversor minorista, es aquella que está relacionada con grandes capitalizaciones, ya que tienen cierta diversificación en su cartera para reducir el riesgo. A la hora de invertir, debes comprobar que la empresa o empresas que elijas tengan liquidez, así como muchos tipos de productos en su cartera, como los fondos mutuos. Además, tienes que prestar especial cuidado en el equipo de gestión de calidad y su trayectoria.

Por otra parte, la política de incentivos que se aplique en dicha es empresa ha de ser crítico, ya que hay ciertas SOCIMI que tienen un equipo de gestión de políticas de remuneración que no está alineado con los intereses de los accionistas.

Otro factor importante, según los expertos, es el nivel de confianza que haya en la cobertura de los dividendos y en la capacidad de administrar la deuda sin comprometer dicha distribución.

Actualmente, todas las empresas que cotizan en SOCIMI generan unos beneficios que les permiten distribuir dividendos. Aquellas que se fundaron antes, cuando el precio de los activos era más bajo, son las que (evidentemente) se están beneficiando del ciclo inmobiliario ascendente en el que nos encontramos.

De hecho, el comportamiento de las SOCIMI depende de varios factores, sobre todo:

– El ciclo económico del país.

– La situación de la vivienda.

– Los tipos de interés (cuanto más bajos, mejor).

Después de varios años de crisis que, como sabemos, comenzó en el mercado inmobiliario y se cebó bastante con este, se multiplicaron las oportunidades de invertir en este sector y muchos inversores quisieron aprovechar la oportunidad de comprar a precios bajos. A eso hay que sumarle las bajas tasas de interés y la actual recuperación del sector. En consecuencia, las SOCIMI se han convertido en uno de los mayores éxitos de inversión de los últimos años.

De hecho, los analistas predicen un crecimiento continuo de estas empresas hasta este año a través de la expansión de su cartera de propiedades, el aumento de los movimientos de compraventa de activos y el crecimiento de los ingresos.

Ventajas de cotizar en el MAB

Si tienes una empresa y quieres que crezca, este mercado de valores puede ser tu trampolín ideal para conseguirlo, ya que te supondrá una serie de ventajas con las que podrás gestionar más eficientemente los proyectos que tengas en mente. Además, la visibilidad que le daría a tu negocio atraería la atención de los inversores, lo que significa que tendrías más financiación y la valoración y retribución de las acciones no pararían de crecer. Estas serían, desglosadas, las principales ventajas:

Ayuda a la financiación de las pymes

El crecimiento del negocio es uno de los principales objetivos de las empresas, independientemente de su tamaño, pero la clave no es solo buscar los recursos necesarios, sino hacer una gestión eficaz donde impere el equilibrio entre los fondos ajenos y los propios.

Cuando una pyme sale al mercado obtiene fondos para expandir su empresa a través de la ampliación de capital, y el MAB es el lugar más adecuado y seguro para conseguir recursos ajenos. Pero esta confianza ha de demostrarse a los inversores a través de ciertas características, o recursos propios, como pueden ser la flexibilidad del negocio, la solidez y la capacidad de sus gestores para reducir el riesgo financiero.

Este tipo de operaciones permite, además, a los accionistas mayoritarios seguir manteniendo el control de la empresa mientras se les da acceso a inversores internacionales, nacionales, minoristas e institucionales que contribuyen a colocar una cantidad de capital flexible y planificada. Así, las pequeñas y medianas empresas tienen recursos propios para financiar proyectos y se abren a inversores como los business angels a quienes, de otra manera, sería difícil de conocer.

Con respecto a las acciones, estas pueden utilizarse como moneda de cambio en el caso de que la pyme quisiera absorber o fusionarse con otra empresa. También se puede utilizar este producto para hacer lo que se denomina intercambio accionarial, con accionistas de otros negocios y compartir participaciones en ambos, diversificando la cartera de una forma sencilla.

Reforzar y dar valor a una marca

Se da por sentado que si tu empresa cotiza en el MAB es que tiene un alto grado de organización y control, siendo capaz de dar confianza a agentes externos para que depositen en tu negocio su dinero. Es decir, que tu marca y tu gestión son símbolo de prestigio, solvencia y transparencia.

Y estos valores son reconocidos por agentes del mercado con los que vas a necesitar relacionarte para mantener tu empresa en constante crecimiento, como son los interlocutores financieros, los proveedores y, por supuesto, los clientes.

Por último, las empresas que cotizan en este mercado suelen estar casi siempre en el foco informativo, ya que tanto analistas como inversores están muy interesados en su trayectoria diaria. Esta promoción gratuita refuerza la imagen y el prestigio de una marca, complementando las acciones de marketing interno de la compañía.

La importancia de la liquidez

Una de las cosas más atractivas e importantes para accionistas e inversores es la facilidad con la que pueden convertir acciones en dinero líquido. Concretamente, las acciones cotizadas tienen una gran liquidez, por lo que son muy bien consideradas como instrumentos de pago en una operación financiera.

Además, estas empresas cuentan con un intermediario bursátil, denominado proveedor de liquidez, con el que, tras firmar un contrato, se facilita que haya una liquidez continua del valor de las acciones, ofreciendo posiciones de compraventa durante toda la jornada de sesión del mercado. Es decir, que esta figura hace posible que haya contrataciones frecuentes y transacciones de contratos, de manera que se reduzcan las fluctuaciones del precio de dichas acciones y no condicionen el mercado.

¿Cuáles son las tendencias de inversión en el MAB?

Las empresas que más éxito están teniendo actualmente en este mercado son las siguientes:

Merlin Properties

Con una capitalización de 5000 millones y activos valorados en casi 10 000 millones de euros, esta sociedad fundada en 2014 por antiguos empleados del Deutsche Bank es considerada un auténtico gigante inmobiliario español. Los analistas destacan de ella la diversificación de su cartera, que incluye locales comerciales, edificios de hoteles, oficinas y barcos logísticos que ayudan a disminuir el riesgo para el inversor.

Sus propiedades más importantes y destacadas son la Torre PwC, uno de los cuatro rascacielos situados al norte del paseo de la Castellana de Madrid, así como la Torre Agbar en Barcelona. Los principales accionistas de la compañía son el Banco Santander (con el 22 %), el BBVA (con el 6,4 %) y algunos fondos internacionales, como Blackrock o Principal Financial Group.

Colonial

La inmobiliaria catalana adquirió su estatus de SOCIMI hace un par de años. Se trata del segundo más grande de España y ya se ha convertido en uno de los más importantes de Europa. Su capitalización es de 3000 millones, pero los analistas no se ponen de acuerdo si ya es momento o no de comprar, ya que el valor aumentó mucho el año pasado.

En 2017, la compañía experimentó un gran crecimiento, concretamente del 90 % de sus ganancias netas y esto solo en el primer semestre, debido sobre todo a las ventajas fiscales adquiridas de su nuevo estado. Por otra parte, sus propiedades están valoradas en más de 8500 millones de euros y se encuentran principalmente en Madrid y Barcelona, aunque en estas cifras también se incluirían las propiedades de su filial francesa, SFL, en París. En cuanto a sus accionistas principales, destaca el fondo soberano catarí.

GGC

General de Galerías Comerciales es una compañía fundada por el murciano Tomás Olivo, quien actualmente aún posee el 99 % de las acciones y se unió al MAB en julio de 2017, revolucionando el parqué. Su valor accionarial supera ya los 2000 millones de euros, lo que la sitúa a la cabeza del mercado alternativo.

La compañía posee seis complejos comerciales, cinco de ellos en Andalucía y uno en Cataluña, así como otros activos como parcelas y oficinas, por lo que su cartera está muy diversificada a pesar de que su estructura accionarial es muy simple. Es un claro ejemplo de empresa que ha adaptado este régimen legal para administrar un gran patrimonio y, con un accionista que domina el 99 % del precio de sus acciones, estas no han fluctuado apenas desde su incorporación al mercado. Estos tipos de SOCIMI son muy comunes en MAB.

Spain

Esta empresa está especializada en gestión hotelera y pertenece, en un 16 %, a un fondo del magnate Georges Soros y a fondos internacionales como BlackRock o Row Fund. Su cartera tiene un valor bruto de 2300 millones de euros, de los cuales el 67 % pertenecen al sector hotelero, con activos principalmente en Canarias y Baleares.

El resto de su cartera está compuesta por oficinas y viviendas residenciales, pero en los últimos meses han realizado desinversiones importantes, como la venta de oficinas a Swiss Life. Parece ser que el valor ha excedido el potencial que lo proyectaba y sus responsables han reconocido que revisarán su precio objetivo, cambiando la recomendación de comprar. Por otro lado, su capitalización de mercado es de casi 1700 millones de euros.

En conclusión

Las pymes encuentran en el mercado de valores MAB una interesante plataforma para hacer crecer su negocio. Estar presente en este mercado refleja una serie de valores que atraen a clientes e inversores, como puede ser tener una gestión transparente y eficaz del negocio. Por otra parte, esto implica que la compañía en cuestión puede atraer financiación para llevar a cabo sus proyectos sin tener que depender tanto de terceros. En este artículo hemos visto ejemplos de compañías que destacan en el MAB y cómo se han revalorizado hasta convertirse, a día de hoy, en máximos referentes de la economía española.

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