Las hipotecas inversas vuelven al panorama financiero español de la mano de consultorías e inversores de capital privado. Además, esta vez parecen hacerlo con éxito; sobre todo si tenemos en cuenta la venta de más de 10 millones de euros que logró una sola consultora. Una cifra que supera lo contratado por los bancos entre 2015 y 2017.

La hipoteca con fórmula inversa no es un producto nuevo en nuestro mercado, puesto que se comercializó por cajas y entidades bancarias desde el año 2007 hasta el pasado 2017.

Sin embargo, para entender los motivos por los que este producto no tuvo éxito en el pasado es bueno que entremos en detalles para entender por qué está de vuelta con un renovado impulso.

En qué consiste la hipoteca inversa

Se trata de un producto financiero que se articula en torno a un préstamo hipotecario constituido sobre un bien inmueble. El propietario puede recibir la cantidad estipulada en el crédito en su totalidad o bien convertirla en rentas mensuales que ira percibiendo, manteniendo el uso y disfrute del inmueble y su titularidad. El inmueble que actúa como garantía será devuelto a la entidad que otorgo el préstamo en el momento del fallecimiento del que fue su propietario.

A quién va dirigido este producto

El producto se orienta principalmente a personas mayores de 65 años, también discapacitados, que encuentran en él una solución al complemento de una jubilación que difícilmente puede permitirles un nivel de vida equiparable al que estaban acostumbrados.

¿Tiene los mismos límites que una hipoteca normal?

Generalmente el límite admisible en este tipo de producto está por debajo del límite más común del 80 % del valor de tasación del inmueble en las hipotecas convencionales. Suele situarse entre un 45 % y un 55 %.

Cuáles son sus plazos

Normalmente, la hipoteca revertida se constituye con un plazo temporal prefijado. Puede ocurrir así que el fallecimiento del titular se produzca antes de término lo que puede dar lugar a estos casos:

– Que los herederos abonen las cantidades devengadas procediendo al levantamiento de la hipoteca y quedándose el inmueble. Es decir, que cancelen el crédito hipotecario.

– Que los herederos cobren las cantidades pendientes de percibir, en los casos de un capital constituido que se ha ido devengando en cuotas mensuales, y la entidad acreedora pase a ser la propietaria del inmueble.

La hipoteca inversa con renta vitalicia

Aunque se puede parecer a la renta temporal, que es la pactada como renta mensual durante la vigencia establecida en el plazo de la hipoteca, este producto introduce la ventaja de que esa renta sea cobrada durante toda la vida, independientemente de que el plazo se supere o no.

En estos casos, el producto va aparejado a un seguro de rentas vitalicias y las cuotas mensuales son sensiblemente más reducidas, pero el titular cuenta con la tranquilidad de saber que percibirá esas rentas mientras viva.

¿El propietario mantiene el usufructo o la titularidad?

El propietario mantiene en todo momento la titularidad del inmueble, pero no puede disponer de él plenamente, ya que no puede realizar ningún tipo de negocio que suponga un cambio de esta titularidad. No obstante, puede vivir en él, arrendarlo o explotarlo con plena libertad.

Qué beneficios supone para el titular

Para entenderlo mejor vamos a poner un ejemplo. Imagina la situación de una persona a la que tras la jubilación le queda una pensión, por ejemplo, de 1300 euros al mes y que vive con su cónyuge que nunca ha cotizado y no tiene ningún tipo de pensión.

Seguramente, esta persona antes de la jubilación pudiese fácilmente ganar mensualmente casi el doble de los ingresos que le quedan y llevar un nivel de vida que le permitiese cierta holgura.

Con la pensión que le queda, aún teniendo la vivienda en propiedad, difícilmente puede hacer frente a los gastos corrientes mensuales de dos personas y una vivienda.

Tampoco puede asumir eventualidades de tipo médico en una etapa de la vida en que es necesario contar con unos recursos fijos. Ya no pueden ser incrementados sus ingresos por vía del trabajo.

Mediante la hipoteca invertida, y dependiendo del valor del inmueble, podría obtener unos ingresos mensuales extraordinarios de, por ejemplo, 600 euros. Esto le situaría en unos 1900 euros mensuales que ya sí pueden permitir un nivel de vida algo más holgado. Incluso una pequeña capacidad de ahorro en prevención de necesidades mayores.

Si además esta persona decide alquilar su vivienda porque puede tener una buena salida en el mercado de alquileres y vivir en otra más económica o, por ejemplo, trasladar su residencia a la playa en donde los alquileres anuales son menos costosos, podríamos estar hablando de otro incremento de 400 a 600 euros mensuales de diferencial en muchos casos.

Como puedes ver, de tener unos ingresos de 1300 euros de la pensión de jubilación, un caso muy normal sería el poder pasar a unos de 2500 euros al mes. Es decir, prácticamente duplicar el nivel de ingresos en la jubilación.

Por qué no tuvo éxito esta fórmula

Parece extraño que en un país como es España en el que hay 8 millones de personas mayores de 65 años que tiene una vivienda en propiedad y están en situación de jubilación no haya cuajado un producto tan interesante.

Las cifras de negocio desde el año 2007 en que se empezaron a comercializar las hipotecas inversas hasta el 2017 en que prácticamente habían desaparecido son francamente bajas.

Desde el 2015 al 2017 apenas se llega al centenar de operaciones con este tipo de hipotecas, mientras que en un país como Inglaterra solo en 2017 se contrataron más de 37.000.

Se ha achacado al escaso interés de los bancos en este producto gran parte de su fracaso. En cierta medida no es algo inexacto. Pero también intervienen otros muchos factores entre los que los culturales tienen una gran importancia.

En España tenemos un gran apego a la propiedad y a dejar un patrimonio limpio a nuestros hijos una vez fallecidos. Asimismo, este tipo de decisiones se suelen someter al criterio del conjunto familiar.

En general, hay mucha oposición por parte de los futuros herederos a hacerse cargo de unos desembolsos por levantamiento de cargas para recibir la herencia.

Actualmente, el índice de renuncia a las herencias se ha disparado. Según datos estadísticos del Consejo General del Notariado el incremento en las renuncias alcanza el 250 %. Estas renuncias son principalmente debidas a las cargas que soportan muchas de las herencias, y las necesidades de liquidación de impuestos previas a la recepción.

Tampoco hemos de dejar de considerar las especiales circunstancias vividas con el boom inmobiliario. En una situación en la que los precios de la vivienda subían de una forma constante, el principal objetivo de muchos padres fue el de ayudar a sus hijos a adquirir su primera vivienda.

Para conseguirlo muchas veces se vieron en la necesidad de avalar o incluso de hipotecar sus propias viviendas a fin de que los hijos pudieran contar con el capital inicial necesario.

Todas estas circunstancias parecen haber abonado un terreno poco propicio para que un producto como la hipoteca inversa se abriese camino. Pero si es cierto que los bancos y las entidades financieras no pusieron mucho interés en el desarrollo del mismo.

Cuál es la situación de las hipotecas inversas actualmente

Superadas muchas de las circunstancias que hemos expuesto anteriormente y con una estabilidad creciente del mercado inmobiliario, que se mueve hoy en día en unos valores razonables, el problema de fondo sigue existiendo. Muchos pensionistas apenas llegan a final de mes con su jubilación y necesitan fórmulas complementarias.

Frente a los 120 mil millones que existen en fondos de pensiones en España, ese segmento de 8 millones de personas mayores de 65 años del que te hemos hablado más arriba mantiene un patrimonio inmobiliario en propiedad de más de 600 mil millones de euros.

Es evidente que para muchas de estas unidades familiares la hipoteca inversa supone una gran solución, inmediata y práctica, a sus problemas de escasez.

En el momento en el que alguien se ha preocupado por hacerles entender estas fórmulas el producto ha comenzado a fluir en un mercado necesitado de alternativas.

Quienes son los agentes que están dinamizando este mercado

En realidad son pocos los bancos y entidades de ahorro y financiación que están protagonizando este relanzamiento de la hipoteca revertida.

El mayor interés por su promoción y difusión de este último año viene determinado por la operativa de algunas consultoras de inversión de capital privado y por los movimientos de este último en el nuevo panorama inmobiliario.

Especialización en el producto

La especialización en este tipo de producto parece ir tomando forma. Igual que hay empresas especializadas en la inversión en inmuebles ocupados por inquilinos, para las empresas que optan por la hipoteca inversa como fórmula de inversión patrimonial la rentabilidad es evidente.

Están estableciendo una hipoteca por un bien generalmente por debajo del 50 % de su valor de tasación que en una serie de años producirá uno de estos dos efectos:

– El préstamo concedido, su principal más los intereses, será cancelado por los herederos. De esta forma se obtiene un importante beneficio.

– El préstamo no será cancelado, renunciando los herederos al bien u optando por la percepción de las cantidades aún remanentes. En este caso la sociedad estará haciéndose con un inmueble adquirido a un 50 % del valor de tasación hace años y que además se ha revalorizado con el paso del tiempo.

Las ventajas para el titular beneficiario.

Aunque evidentemente existen unos claros beneficios para las empresas y entidades que conceden este tipo de préstamos hipotecarios en forma inversa, no son menores las ventajas que supone para el titular beneficiario.

En muchos casos la solución al conflicto entre las altas necesidades y las reducidas pensiones pasa por la venta del inmueble y la inversión de ese capital en fondos o convertirlo en un plan de pensiones.

Sin embargo, la venta conlleva una serie de gastos e impuestos de los que este sistema de hipoteca inversa se ve exento. De esta forma, y aun teniendo en consideración que solo se alcance un 50 % del valor de tasación, será prácticamente equivalente al líquido que se obtendría por la venta.

A esto se le añade la ventaja de que se sigue disfrutando del inmueble y no hay necesidad de comprar o alquilar otro.

Es cierto que a los herederos se les traslada un derecho sobre un patrimonio con cargas y minusvalorado, pero no es menos cierto que se les descarga inmediatamente de unas necesidades de ayuda y refuerzo económico de los progenitores o de tener que hacer frente a gastos imprevistos por urgencias.

Incluso en el caso de optar por ingresar en una residencia el beneficiario contará, para sufragar estos gastos, con su pensión de jubilación, la periodificación de la hipoteca y las rentas provenientes del alquiler de su vivienda, siendo la implicación necesaria de la familia mucho menor.

Cuál es el futuro previsible de este producto

Sin duda seguirá siendo un producto poco interesante para los bancos que no buscan hacerse con un patrimonio inmobiliario, sino conceder unos préstamos y que estos sean pagados regularmente generando el beneficio procurado por los intereses.

La situación propiciada por los últimos años y la dación en pago ha provocado que los bancos se hayan sobrecargado de inmuebles a los que les resulta difícil dar salida y además conllevan unos gastos y un mantenimiento.

Por todo ello no van a ser las entidades bancarias y financieras al uso las que fomenten este tipo de solución financiera.

Sin embargo sí entra dentro de las expectativas del capital privado y las inversiones inmobiliarias a medio plazo el fomentar la contratación de estas hipotecas. La especialización en este campo dará como fruto una penetración progresiva de las mismas en nuestro país que, sin llegar a unas cifras como las que se mueven en otras culturas, favorecerá su conocimiento y su aceptación como solución para muchas personas.

En definitiva, las hipotecas inversas se revelan como una buena alternativa al complemento de la jubilación. Sobre todo en aquellos casos en que no se haya podido establecer un plan de pensiones holgado o en el caso de autónomos que no hayan podido cotizar en baremos incrementados. Se trata de fórmulas ampliamente reguladas y transparentes sobre las que el propio Banco de España ha desarrollado publicaciones divulgativas con el propósito de favorecer su comercialización a fin de aportar soluciones complementarias a un problema de pensiones cada día más evidente.